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当汤臣一品终成长租公寓

留给新贵们的大平层不多了。

文|岳嘉编辑|赵晓丽来源 | 未来可栖(ID:hifuturecity)

封面来源|IC photo

「汤臣一品」的故事,要从电影《霸王别姬》讲起。1992年,女制片人徐枫在上海召集了陈凯歌、张国荣、巩俐和张丰毅,投资拍摄这部后来的戛纳电影节金棕榈奖获奖作品。她的丈夫、汤臣集团(0258.HK)掌门人汤君臣也到上海探班,顺便投资了陆家嘴金融贸易区X4-2号地块。2004年,汤君臣英年早逝,徐枫并没有效仿「虞姬」,反而成了「吕后」。她带着两个儿子进入董事会,接管汤臣集团。次年,X4-2号地上的「汤臣一品」以每平方米11万元的均价开盘,最早卖得不好,一度被迫降价。后来的事,大家都知道了。2022年6月1日,一套590平方米的汤臣一品一线江景平层,被独家代理的经纪人以每平方米60万元的均价挂牌出售。不过这只是虚标的价格,汤臣一品还没那么贵,近半年的二手房成交均价在26万元左右,较疫情前有所回落。

整30年前,汤君臣拿地的楼面价,约每平方米4225元。

2022年,中国房地产市场的投资、销售、到位资金数据,向下探及二十年一遇的底部时,汤臣集团于8月28日公布2022年中报,在报告的某个角落,投资者可能忽视了一组关键信息:这个可售总建筑面积11.5万平方米的黄浦江畔顶级豪宅,待售部分首次降至初始建面的零头以下。财报显示,截至2022年6月30日,上海市汤臣一品A栋及C栋大楼中约有总住宅楼面面积3200平方米可供出售,而B栋及D栋大楼的总住宅楼面面积约58400平方米中已租出约75%。同期,汤臣一品确认总收入为2.38亿港元,相当于集团的经营收益总额约65.85%。另有约5000万港元销售定金,将在对应住宅交付后于2022年全年业绩中确认为收入。2005年入市以来,汤臣一品一直是汤臣集团的收入支柱。受益于此,公司在港股市场保持了连续18年派息的分红纪录,徐枫在董事会主席座位上领取的年薪,也从600万涨到了1100万。回顾公司销售物业收入的三次巅峰,分别是2009年、2010年和2016年,这几乎与中国70城房价同比涨幅的三次峰值相重合。

过去二十年,汤臣一品穿越了历次楼市周期,见证了财富分布的马太效应。它跑赢了时间、通胀、调控,但最终不得不屈服于有限的容积率。

一位不愿具名的代理经纪人说,买汤臣一品,二手房是不划算的,因为承担的增值税及契税成本,远高于新房。他没有因此遭到客户的鄙视,反而被认为相当负责和专业。他私下透露,过去半年来看房的客户,既有在手机上从没刷到过的电商主播,也有福布斯杂志榜上有名的商业巨擘,而影视明星则越来越少见了。不管是谁,他都不建议客户以现在的价格买下汤臣一品用于出租。从汤臣一品租售中心及楼盘经纪人那里都可以打探到,B、D两栋大楼的住宅没有对外出售计划,主要面向长租客户。最便宜的出租户型为390平方米,月租金6.5万元;最贵的出租户型为597平方米,月租金26万元。即使是最贵的这套,粗算的年化租金回报率也不到2%,还没考虑缴纳所得税、房源托管服务费和物业费的成本。但对于汤臣集团而言,汤臣一品的剩余价值有赖于其长租公寓部分——今天每多租出10平方米的月租金,就相对于当年一平方米的拿地成本价。8月31日,三只保障性租赁住房REITs上市首日,均触及30%的涨停。很多人不理解,为什么投资人要哄抢保租房——这不就是开发商为了拿地承诺的楼盘配建吗?《2022上半年重点50城租售比调查研究报告》显示,今年上半年我国重点50城的租金回报率仅为1.95%。而以中金厦门安居REIT为例,该项目总估值12.14亿元,估值单价6114元每平方米,显著低于当地土地出让的市场平均水平,因此租售比可以达到6%以上,2022年的预测现金流分派率为4.04%。那些投资者认购REITs基金的中签通知,就像一张回到过去的船票——仿佛能载着人们,回到汤君臣站在浦东的芦苇荡中间、目光穿过黄浦江、远眺外滩的时代。

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